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Los tropiezos del impuesto ‘verde’ del Alcalde de San Juan

Por Eliván Martínez Mercado
Centro de Periodismo Investigativo

SEGUNDO DE UNA SERIE

Un impuesto tan improvisado que su implantación es bastante dudosa y hasta el monto que el Municipio de San Juan cobra parece variar según el ánimo de los oficiales de la Oficina de Permisos. Así marcha el Programa de Transferencias de Derechos de Desarrollo (TDD) municipal, que obligó a Daniel Rosario Fernández pagar en febrero pasado $1,000 por el permiso de construir una casa en el barrio Quebrada Arenas.

Las deficiencias administrativas del Municipio han causado errores insalvables. Es imposible en cualquier plan de TDD que alguien le cobre derechos de desarrollo a Rosario: su finca 143-047-622-48-000 es una de las 648 remitentes de derechos de desarrollo que tiene este plan de conservación de tierras.

Es decir, una de las que no paga, sino que vende esos derechos porque se tiene que conservar “a perpetuidad”. A través de la intervención ilegítima del Municipio de San Juan, a Rosario lo pusieron a comprarse los derechos a sí mismo. Además, la Alcaldía no le podía dar el permiso de construcción a unos terrenos que tenían que protegerse.

Las contradicciones del Programa de TDD no pueden ser más claras. ¿Se permite que en un terreno remitente de derechos de desarrollo, que se tenía que conservar, se construya una casa?

“No, se supone que la protección es a perpetuidad”, dijo Bijan Ashrafi, director de la Oficina de Planificación y Ordenación Territorial del Municipio de San Juan, antes de que se le cuestionara cómo esta misma finca remitente de derechos de Quebrada Arenas se convirtió en una receptora de derechos de desarrollo. Entonces Ashrafi pasó el balón a Luis Martínez Pueyo, director de la Oficina de Permisos del Municipio. Este echó a su vez la responsabilidad a un ingeniero que trabaja en esa oficina de la Alcaldía, quien se supone que verificara que la construcción estuviera en cumplimiento.

Ante la pregunta de por qué el plan de San Juan se aparta del modelo que aprueba el Reglamento de las Nuevas Competencias de la Junta de Planificación, que es similar al que sigue la mayoría de las localidades con programas de TDD exitosos, como Maryland, New Jersey, Sídney, Tokio, Toronto, Vancouver, entre muchos otras, Ashrafi dijo: “Ellos siguieron la ley, nosotros no. Nosotros no seguimos la ley”.

Con esas palabras, Ashrafi acepta que implanta el plan de manera arbitraria y sin supervisión. En la misma entrevista dijo que mantiene una opinión positiva sobre el Programa de TDD que él creó.

“Con mucha humildad, creo que es uno de los mejores planes que se han hecho en Puerto Rico y a nivel de todo Estados Unidos”, dijo. “Porque somos el único municipio que ha utilizado las transferencias de derechos que funcionan como un reloj suizo”.

La investigación del Centro de Periodismo Investigativo (CPI) demuestra que el Programa de TDD de San Juan corre por la libre. Nadie ha supervisado al Municipio y la Junta de Planificación (JP) no le exige a la Alcaldía que cumpla con el requisito de ley de notificarle sobre los usos de los derechos de desarrollo, aceptó María Gordillo, vicepresidenta de la JP.

En el plan del Municipio, cuando se agotaron en 2007 los derechos de desarrollo equivalentes a 6,411 unidades básicas de vivienda que originalmente tenía el plan, el Programa de TDD había funcionado sin un cuerpo legal que reglamentara su implantación. El Reglamento del Programa de Transferencias de Derechos de Desarrollo del Municipio Autónomo de San Juan entró en vigor finalmente en 2008, permitiendo al alcalde Santini imponer, según este documento, “una contribución a todo desarrollador para compartir las cargas y beneficios” de construir en la ciudad. Así el Municipio convirtió el Programa de TDD en un impuesto de facto a todo el que construyera, independientemente de si los constructores iban a sobrepasar o no el máximo de pisos que le permite construir su zonificación.

El planificador Rick Pruetz, una de las autoridades mundiales sobre el tema, de la firma de consultoría Planning & Implementation Strategies, con sede en Los Ángeles, dijo en entrevista telefónica que el plan de San Juan le parece extraño.

“A mí me suena que la ciudad está usando mal el término de derechos de desarrollo”, interpretó el autor del libro The TDR Handbook, sobre las maneras de diseñar e implantar esta herramienta de planificación y de conservación.

“El TDD es algo voluntario y no un impuesto. Me suena a que esto es una especie de cobro por mitigación y, si es así, el Municipio tiene que haber hecho un estudio para determinar que la gente esté pagando un dinero proporcional a su huella en el ambiente”, añadió.

“Si no es un impuesto y se trata de un programa atípico de transferencias de derechos de desarrollo, no quiere decir que esté del todo mal”, matizó el experto. “Hay programas que hacen un banco especial de fondos por cobro de derechos de desarrollo para luego ir a conservar las tierras de valor ecológico. Pero si el Municipio está diciendo que cobra por TDD, tiene que usar el dinero para la protección del ambiente”.

Así no era el plan original

Hay cientos de personas que han tenido que hacer este pago sin que todavía se hayan conservado las tierras, 10 años después de la entrada en vigor del programa.

“Esto no se parece en nada al Programa de TDD original”, opinó el arquitecto Javier Bonnin. Éste dirigió la preparación del Plan Territorial de San Juan de 1998 a 2001, durante la alcaldía de Sila M. Calderón, que planificaba implantar por primera vez el programa de protección de áreas verdes en la capital. “Los receptores que iban a comprar esos derechos eran muy estratégicos, estaban en zonas únicas, con capacidad para propiciar mayor desarrollo y densidad urbana”.

Se trataba de receptores voluntarios, como en el modelo clásico de programas de TDD alrededor del mundo, y en corredores urbanos como las avenidas Ponce de León y Fernández Juncos, por ejemplo.

“San Juan lo que está haciendo es cobrar por cualquier desarrollo, no por desarrollos especiales que necesitan crecer por encima del límite de su zonificación”, denunció el consultor y gestor de permisos Luis García Pelatti, quien fue asistente ejecutivo en La Fortaleza durante la administración de Rafael Hernández Colón. En esa capacidad colaboró en la redacción de la Ley de Municipios Autónomos, que permite la creación de los TDD en Puerto Rico. “Lo que hace el Municipio de San Juan es poner un impuesto general a la construcción. Eso no es un TDD”.

Así estaba la situación en el Municipio cuando Rina Landrau, vecina del Caño Martín Peña, descubrió que se había convertido en víctima de cuatro formas distintas en un mismo cobro ilegítimo con el Programa de TDD. Ella muestra el papel azul titulado “Certificación Pago de Transferencias de Derechos de Desarrollo”. Pone un dedo al lado de la cifra que indica cuánto le cobraron por la unidad de vivienda que alegadamente construyó en el segundo piso de su casa: $2,050. Eso es $1,050 más de los $1,000 que la Alcaldía debe cobrar, según el propio reglamento municipal de 2008. El cálculo del cobro fue arbitrario.

Segundo, su casa se ubica en el sector Buena Vista-Santurce, en una calificación urbana R-4: eso le da derecho de construir hasta dos niveles. Pero el Municipio le cobró por el Programa TDD, como si ella estuviera sobrepasando el límite de su zonificación y tuviera que comprar derechos de desarrollo.

Tercero, Landrau no estaba construyendo en realidad un segundo piso, sino haciendo remodelaciones en los dos niveles que su padre había construido, pero un oficial de permisos del Municipio determinó que eso equivalía a construir una unidad básica de vivienda.

Cuarto: ella hizo el pago después de 2007, cuando el Programa de TDD estaba extinto. Y el Municipio no usa los fondos para conservar las zonas de valor ecológico que debe proteger, lo que es el objetivo principal del programa. La Alcaldía sigue cobrando el dinero sin depositarlo en la cuenta especial #030402719 del Banco Popular en la que promete hacerlo, y alegadamente los ingresa en el fondo general municipal, según la primera parte de esta investigación del CPI.

Cobros de más de medio millón de dólares

El Programa de TDD en San Juan tiene el objetivo principal de conservar 3,000 cuerdas en 684 terrenos privados del sur de San Juan, en Caimito, Cupey, Quebrada Arenas y Tortugo. Para que los dueños de esas propiedades pudieran ganar por el esfuerzo de renunciar al desarrollo de sus tierras, el Municipio les permitió vender los derechos de desarrollo equivalentes a 6,411 unidades básicas de vivienda que, según un cálculo de la alcaldía, cabían en la zona. Estos los debían comprar quienes querían construir pisos por encima del límite de su zonificación.

En la práctica, el Municipio lo implantó de un modo arbitrario, afectando a todas las clases sociales de San Juan. Así lo vivió el constructor Ciudadela, los grandes edificios de apartamentos y comercio en Santurce. El Municipio le pasó factura por $684,110 por transferencias de derechos de desarrollo para la segunda parte del proyecto, pero luego le redujo el cobro a $365,780, tras solicitudes de revisión por parte de La Ciudadela de Santurce Inc.

El Departamento de la Vivienda del gobierno central había iniciado un plan especial para Santurce, incentivando proyectos grandes como Ciudadela, para revitalizar el casco urbano. “Ciudadela no tenía que pagar derechos de desarrollo al Municipio porque el plan de Vivienda le daba el derecho de construir”, añadió García Pelatti. “El Programa de TDD de San Juan no cumple con lo que la Ley de Municipios Autónomos de Puerto Rico estableció que es un TDD”, insistió.

El desarrollador de Ciudadela, Carlos López de Azúa, no quiso hablar con el CPI. Por su parte, el actual presidente de la Asociación de Constructores de Hogares de Puerto Rico, Alejandro Brito, dijo que no está de acuerdo con este pago. “Cualquier cosa que le suba el precio a una vivienda y la haga menos accesible, nosotros no lo favorecemos”, sostuvo.

“La Asociación de Constructores de Hogares sabía que este pago estaba fuera de la ley, era algo que se discutía entre los desarrolladores”, insistió García Pelatti. “Pero pasaron el cobro para adelante para recuperar el costo, que en el momento del boom de la construcción no era mucho, y terminaban pagándolo los compradores de vivienda”.

Adolfo González, quien dirigía esa organización de constructores entre 2006 y 2007, cuando el Programa de TDD ya estaba en pleno apogeo, sostuvo que el Municipio impuso este programa como una especie de arbitrio. “No había forma de pelearlo, te pones a pelear un impuesto y tienes que sopesar los costos legales y no sabes si tener éxito o no, así que decides pagarlo. Son decisiones que se toman”.

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