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Oportunidad de conservación perdida en San Juan por programa irregular

   

Por Eliván Martínez Mercado
Centro de Periodismo Investigativo

Los 50 conejos de Félix Marcano se ahogaron. Y perdió plátanos, calabazas, gandules, guanábanas y ajíes que sembraba en el barrio sanjuanero de Quebrada Arenas. Un proyecto de extracción de tierra en propiedades aledañas cubrió el riachuelo que discurre tras su finca, provocando inundaciones de la noche a la mañana.

“Esto se volvió un lago”, cuenta Marcano, tras enterarse, por medio del Centro de Periodismo Investigativo, de que el monte convertido en cantera detrás de su casa no podía convertirse en cantera. Esa propiedad es uno de los 684 terrenos en 3,000 cuerdas de valor ecológico que el Municipio prometió proteger, como parte de su propio Programa de Transferencia de Derechos de Desarrollo (TDD).

Marcano, nacido y criado en Quebrada Arenas, no sabía ni siquiera de la existencia de ese plan de conservación Municipal. Se sorprendió al enterarse de que su propio terreno también está incluido en la lista de los que el alcalde Santini alega conservar. Era la primera vez que escuchaba hablar del Programa de TDD. “Lo oí de ti ahora cuando viniste. Yo no entiendo nada de eso”, asegura, y emite una carcajada con un dejo de resignación.

Juan Sánchez fue el gestor del proyecto que durante seis años extrajo tierra en la cantera. Responde categóricamente cuando se le pregunta si el Municipio le había dicho que esos terrenos tenían que protegerse: “Nunca. Allí fueron técnicos a hacer evaluaciones y no nos dijeron nada”, aseguró. La autorización del proyecto de extracción la otorgó el Departamento de Recursos Naturales y Ambientales.

El CPI comprobó que más de 30 de los terrenos que debían protegerse como parte del Programa de TDD municipal se segregaron, se convirtieron en casas, condominios, negocios y hasta en la cantera que causó la inundación de la finca de Marcano. Así lo revelaron visitas de campo y entrevistas, así como un análisis de una muestra de fotos aéreas que llevó a cabo el CPI junto al consultor Luis García-Pelatti, el CRIM y el US Forest Service.

A 10 años de la implantación del Reglamento de Ordenación Territorial del Municipio de San Juan, éste aparenta no haber cumplido con uno de sus objetivos fundamentales: conservar las 3,000 cuerdas en los barrios del sur de la capital, Cupey, Caimito, Quebrada Arenas y Tortugo, cruciales para la protección de la cuenca del río Piedras, evitar inundaciones en la ciudad y servir de corredor ecológico. Gran parte de los dueños de las fincas no saben de qué se trata este programa.

Entre los propietarios se encuentran el Banco Popular de Puerto Rico y el Gobierno de Estados Unidos, según un análisis de una muestra de los terrenos en el catastro contributivo del CRIM. Estos no han recibido el pago que le corresponde como parte del Programa de TDD, a pesar de que el Municipio de San Juan vendió sus derechos de desarrollo.

El Plan Territorial de San Juan, que aparentemente no está conservando las tierras, se encuentra en etapa de revisión por el Municipio y por la Junta de Planificación. Por ese motivo, la Alcaldía llevará a cabo vistas públicas este 14 de noviembre a las 9 a.m., en el Edificio Roosevelt Plaza de Hato Rey.

Una situación “preocupante”

En la urbanización La Campiña del barrio de Caimito, el ingeniero Melvin Díaz construyó una casa de lujo que ocupa casi la totalidad de su parcela de 1,000 metros cuadrados. Se trata de uno de los terrenos que el Municipio de San Juan, según su plan, debía proteger.

Díaz no estaba al corriente de que su parcela está en el plan de conservación del Programa de TDD, hasta que se lo informó el CPI.

“No. Desconozco”, aseguró Melvin Díaz. “Imagínate tú, estoy confundido. Pienso que esto es una broma”.

Así las cosas, el doctor Ariel Lugo, director del Instituto Internacional de Dasonomía Tropical del USDA Forest Service, opinó que este patrón de pérdida de tierras es un motivo de alarma. “Esto sugiere que se está tergiversando la política pública”, comentó Lugo.

“Las expectativas de uno en este plan de conservación eran altas, porque daban esperanza para resolver problemas. Pero si esta pérdida de tierras continúa así y no se controla, lo que vendrán son peores inundaciones para la ciudad, más deterioro de la calidad de agua, más inversiones en canalizaciones. Todo eso me hace decir que lo que está pasando con el Programa de TDD es preocupante”.

Entre los 648 terrenos que tenía que proteger el alcalde Santini, se encuentran una finca en Caimito, donde se construyó el Condominio Camelot, y otra en Tortugo, donde ahora se levanta el condominio Córdoba Park. Ambas construcciones cuentan con más de 130 apartamentos y habían obtenido derechos de construir antes de que comenzara en vigor el plan. Aún así, el Municipio incluyó sorprendentemente a las dos fincas en el Programa de TDD.

La negligencia municipal también se demuestra en una visita a la sección IV del Registro de la Propiedad, donde se inscriben las tierras de los barrios del sur de San Juan. Allí falta una pieza fundamental para asegurar la protección de las 3,000 cuerdas oficialmente designadas para la protección: un Registro de Transferencia de Derechos de Desarrollo.

En este se deben inscribir los derechos que han vendido los propietarios de cada una de los 648 terrenos del sur de San Juan, para que conste, a perpetuidad, y no se pueda construir en estos, según lo ordena el Reglamento 21 de la Junta de Planificación .

En realidad, cuando los interrogó el CPI, ningún empleado de esa sección del Registro había escuchado mencionar antes de los TDD. Estos se miran entre sí y encogen los hombros.

-No sé de que me estás hablando, ¿qué es eso?- dice una empleada que prefirió conservar el anonimato.

-Suena interesante- añade otra, que también prefirió hablar sin que se publique su nombre.

La subdirectora administrativa del Registro de la Propiedad, Gloria Oppenheimer, lo confirma: “Ese libro no existe. Yo nunca lo he visto. En los registros no ha pasado nada con el Programa de Transferencias de Derechos de Desarrollo”.

Además, en una revisión de una muestra de las fincas, usando la información disponible en el archivo digital del Registro, no constaba ninguna escritura que prohíba la construcción en una de esas fincas, a pesar de que el Municipio ya vendió sus derechos de desarrollo.

Eso significa, según el análisis legal para esta investigación, que cuando alguien paga por el impuesto de construcción el Municipio de San Juan en realidad no le está transfiriendo derechos desde los 648 terrenos en las 3,000 cuerdas que debían protegerse, tomando en cuenta las instrucciones del Reglamento 21 de la Junta de Planificación.

El Municipio sólo está implantando un impuesto de facto a quien construya en San Juan, a cambio de una supuesta conservación que no se cumple. Así, desde la instauración del Programa de TDD en 2003, la alcaldía de San Juan ha cobrado ilegítimamente unos $20 millones de dólares, según consta en documentos municipales a los que tuvo acceso el CPI.

El Programa de TDD, además, está agotado desde 2007 porque la alcaldía vendió todos los supuestos derechos de desarrollo equivalentes a 6,411 unidades básicas de vivienda que se podían vender. Y los $20 millones calculados no lo deposita en la cuenta especial #030402719 del Banco Popular. Esta aparece inactiva al cierre de esta edición, y aparentemente el Municipio desvía ese dinero privado a sus arcas, sin ningún tipo de supervisión de la Junta de Planificación, según la primera parte de esta investigación del CPI.

“Nos sentimos engañados”

Entonces Rina Landrau, del vecindario del Caño Martín Peña, el constructor de Ciudadela en Santurce y Luis Álvarez de Sabana Llana, víctimas de esos cobros ilegítimos, en realidad no están recibiendo un derecho de desarrollo como alega el Municipio. A estos tampoco le indicaron de cuáles de esos 684 terrenos supuestamente venían esos derechos de desarrollo, ni le enseñaron ninguna escritura pública de que realmente se transfirieron, ni evidencia de que los propietarios originales consintieron la venta.

El director de la Oficina de Planificación y Ordenación Territorial del Municipio de San Juan, Bijan Ashrafi, primero aseguró una y otra vez que estaban haciendo las transferencias de los derechos de desarrollo.

¿Entonces, hay transferencia o no hay transferencia? “Sí”, dijo Ashrafi, “pero no se ha consumado”.

Cuando el CPI le cuestionó por qué no se estaban inscribiendo en el Registro de la Propiedad, Ashrafi alegó que el Municipio prepara una especie de banco con los fondos que recauda en la “cuenta especial”, para luego ir a buscar las tierras, conservarlas y “consumar” el plan. El CPI, no obstante, confirmó que la cuenta especial del Banco Popular aparece inactiva.

El funcionario designado por el alcalde Santini para trabajar con el Programa de TDD también aseguró que éste plan había adquirido una propiedad de Doral Bank en Cupey, para conservarla. Sin embargo, nadie en la división legal de ese banco recuerda haber hecho una transacción de ese tipo con la Alcaldía.

“Los residentes de San Juan nos sentimos engañados y el Municipio tiene el deber de responder por estas prácticas altamente irregulares, y subsanar los diez años de oportunidades perdidas para crear una ciudad verdaderamente sustentable”, sostiene la planificadora ambiental Carmen Guerrero, miembro de la Junta de Directores del CPI. Ella es una de las pocas expertas en Puerto Rico en los programas de transferencias de derechos de desarrollo, pues su tesis de maestría versó sobre la implantación de este tipo de programa en el sector de Piñones, en Loíza.

“Las TDD son un instrumento de planificación que ha sido implantado con éxito en diversos estados de los Estados Unidos, como Maryland y New Jersey, y en ciudades con modelos exitosos de planificación urbana, como la ciudad de Curitiba en Brasil”, añadió Guerrero. “En nuestra ciudad ha sido tergiversado para beneficiar a las arcas del fondo general del Municipio y no para la conservación y la densificación de los terrenos urbanos en la ciudad. Luego de 10 años de fracaso del Plan, los residentes y comerciantes de San Juan que han pagado millones de dólares tienen el derecho a que se les explique para qué se utilizaron estos fondos y, si no se utilizaron para su debido propósito, reclamarle que les devuelvan su dinero”.

En esta historia colaboró el periodista Joel Cintrón.

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